[区域发展] 中国一线城市与三四线城市房价走势分化的原因探究

一、绪论

(一)选题背景

2015年在国务院组织召开的中央城市工作会议上，明确强调了城市治理，其中提到“城市让生活更美好”等相关宏伟蓝图的筹划，但是，房价问题成为了阻碍新时期城市建设目标实现的最大障碍因素。以一线城市为例，比如上海、北京，房价是其他地区一般地级市的10倍、20倍，甚至更多，房价的涨幅呈现明显的两极分化趋势。再加上当前我国正处在社会主义事业发展建设的关键时期，以及受到城镇化滞后的制约，进一步加剧了城市间发展不平衡的趋势，有碍于和谐社会主义事业的建设。

(二)文献综述

新一轮的房地产市场大格局变化，开始于2013年，与2013年相比较，在2014年上半年，国内房地产市场出现一定的下行趋势，同时受到后金融危机时代的影响，在国内一直流传着房地产市场即将崩溃的舆论。当然，随着我国经济发展逐渐进入到“新常态”阶段，这一时期的市场督促着房地产持续走向回暖态势。与此同时，住房问题不仅仅只是一个行业的问题，它更是一项国计民生的大问题，从经济学的角度来讲，一连串的房价波动，严重影响着社会稳定，在这种情况下，国内业内专家学者进一步来验证“住房市场是否存在泡沫”这一观点。关于这一观点，本文汲取了前人的一些研究认知，张岑遥(2005)坚持认为，分税制改革后地方政府的支出责任普遍高于当地财政收入，其中多涉及到土地供给层面，在这种情况下，政府加大了对整个房地产的干预力度，在很大程度上推动了房地产市场景气，以此来达到增加财政收入的目标；但是，这种观点认识并不被后人所认同。况伟大(2012)通过对地方政府土地出让方式加以分类，进行了相应的实证研究，最终的结果充分表明，这一时期城市土地出让方式主要为协议出让，但能够决定房价的首要市场因素，实际上并不是地价及其出让方式。李洪鹏(2014)就“房价泡沫即将破裂”这一论据进一步研究了房价增幅下行的相关数据，选取了国内70多个大中城市，得出结论，房价环比下跌数量明显增多。高晨(2014)，2013—2014年的房价下跌，是市场的必然，造成这一局面的原因包括两方面，一是政策的导向，二是市场供需本身的关系。基于此，本文认为，区域间人口流动和市场供需，是造成2015—2016年房价分化的主要导因，其中国家房地产调控政策则起到着催化的作用。单纯从需求的角度来分析，能够影响当前房价的因素，主要包括人口因素、居民家庭可支配收入以及当地政府提供的相应的金融支持。

二、“十二五”期间我国城市间房价分化

(一)房价分化现象

笔者查阅了相关数据资料，结合个人的一些观点认识，阐述如下：关于这一时期一线城市与三四线中小城市房价分化的现象，规模性的出现主要开始于2013年。2013年国家出台了限购限贷等行业相关的行政性调控政策，在这种情况下，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市在内，房价均出现了短暂的回落。但是从2014年开始，一直到今年(2016)的上半年，一线城市的房价又呈现为高增长态势；与此同时，像国内的一些三四线城市，包括东部地区、中部地区、西部地区，房价则呈现为萎缩的态势。根据2015年全国范围内的房价统计数据显示，在此次参与统计的七十多个大中城市中，新建商品住宅价格指数，与“十一五”(以2010年为准)时期相比较，增幅在10%左右，这是平均增长水平。但是，北京、上海、广州、深圳等一线城市，增长幅度均在22%以上。像一些省会城市，比如，济南、郑州、南京、合肥、石家庄等城市，增幅一般在9%～12%左右，部分城市呈下降趋势，包括宁波、温州、金华，房价降幅在5%～18%之间。除此之外，其他三四线城市，其房价增幅比较缓慢，变动趋势较小。根据今年(2016)上半年的数据统计，1月份，北京、上海、广州、深圳、南京等城市，新建商品房住宅价格指数与2015年1月份比较，增幅均保持在10%以上，其中，北京增幅为11.3%，上海增幅为21.5%，深圳增幅更是高达52%。而像天津、西安、郑州、厦门等城市，商品住宅价格指数小幅上涨。七十多大中城市中，近六成城市未出现上涨，有的呈下降趋势。对于三线四线的中小城市来说，当地房地产市场主要处在一个库存消化阶段，房价总体较疲软，详见表1。表1中，只有少数的一线和二线城市，保持着一定的增长速度，大多数三四线城市呈下降或者停滞态势。

表1  2015年全国70大中城市房价环比变动

(二)房价分化特征与结果

根据前面的相关阐述，进一步分析可见，进入到2016年以来，造成现阶段城市间(以一线、三四线城市对比为例)房价严重分化的行业特征，具体可从三个方面来切入：(1)首先是城市经济发展程度的差异，区域间城市房价分化比较明显，北京作为文化、政治、经济、商业中心，环靠着京津冀渤海经济圈，经济发展优势异常明显；上海、南京为代表的长三角城市群，其中核心城市是上海，依靠着全方位的市场优势，房价涨幅非常明显；而南京和杭州等城市，是长三角城市群的次级城市，也保持着一定的增长速度。广州和深圳是珠三角城市群中的两大核心城市，房价上涨也比较明显。(2)全国各省会城市、直辖市，商品房住宅价格也呈现明显回升的态势，但各地区其他的地级城市(三四线)，房价基本上停滞不前，部分城市缓慢下降，总体上来看，受到区域经济发展水平的限制，三四线城市去库存压力非常大。基于此，不少地区政府部门大都出台了相关的购房补贴政策，房地产公司也提供了相应的优惠促销策略。(3)受到产业结构的影响比较明显，以北京、上海、深圳等一线城市为例，在产业结构空间布局上，多是以生产性服务业、高科技新兴产业、文化产业为主；其次是广州、南京等城市，多是以先进制造工业、旅游产业为主。除了上述两类城市，其他资源型的城市，其房价水平下降压力较大。

总之，通过新时期房价分化特征的分析，基本上可以预估出其影响后形成的结果。首先是这种城市间房价走势的分化现象，它在短期内就可以使得不同城市(以本文七十多大中城市为例)居民的住房资产价格得以分化，在这种经济环境下，居民的焦虑情绪普遍蔓延，极大的挫伤了整个行业的发展和消费积极性。从长期发展角度来看，城市间房价严重分化，会逐渐影响、改变人们的投资预期、消费习惯，甚至扭曲一线城市与三四线城市之间的工资差距，包括在人口流动层面，严重阻碍着社会生产要素的合理配置。以首都城市北京来说，很多人将商品住宅房作为一种投资理财的方式，坐等其升值，从中达到赚取差价的目的。在这种情况下，无论是北京上海这样的一线城市，还是三四线城市，都会降低社会全要素生产率，影响区域内经济正常增长。

三、房价走势分化原因深度解读与政策取向

(一)一线城市与三四线城市房价分化原因

从2015年初开始，国内房地产市场房价走势分化现象愈发严重，北京、上海、深圳等一线城市，房价均保持20%的高增长幅度，而超过60%的三四线城市房价增幅停滞不前，库存压力加大，这种行业局面是进入到21世纪以来首次出现。以上海市为例，在2015年全年度，包括一手房、二手房在内，成交规模达到了4 986万平方米，金额为14 200万元，这一数据等同于天津、北京、香港和美国纽约房地产交易总和。其次就是深圳，是2015年度全国增幅最高的城市，增幅超过了50%，其中二手房住宅(价格)增幅为49.8%。

通过前文大量篇幅的阐述与分析，笔者认为，2015年1月至2016年6月期间，国内一线城市房价增长过快，与三四线城市间房价分化加剧，与以下原因有关，现将其总结归纳如下：

1.股市。通过翻阅一些经济数据得知，首先以深圳为例，深圳房价大幅度增长实际上开始于2014年12月，也就是年底，增幅达到最高点是在2015年的5月到7月中旬，深圳在这一时期(半年时间)的房价走势，基本上与同期的股市保持一致，从中可以充分看出，这一时期深圳房价走势与股市存在较大的关联。其次是上海，上海股市与深圳有所不同，上海股市多为国有控股的蓝筹股，而深圳基本以中小板、创业板为主。当然，北京中关村也有很多企业选择在中小板、创业板上市，但是其规模与上海深圳无法相比。

2.货币政策。第二就是国家政府货币政策的刺激和带动，根据前面提到的股市楼市相关性的观点，遵循这一逻辑可以延伸一下，从2016年1月开始，全国股市普遍出现了近30%的下跌，换言之，股市下跌势必会对各城市的楼市形成抑制作用，特别是对于一线城市，抑制作用应该“首当其冲”。在这种情况下，货币政策的职能效应就充分展现出来了，这才使得楼市趋势得以继续。笔者在这里认为，这种货币政策刺激的影响作用，对于北京、上海、深圳等城市来说，影响力度是非常大的，但对于三四线城市，非常有限，因而进一步加剧了这种分化走势。当然，国家政府出台货币政策，本身就侧重于对一线城市。

3.房地产。第三是房地产中介的加杠杆行为，因为房地产才是整个行业主角，在当前资产价格快速上涨的经济背景环境下，作为房地产投资者，他们肯定更加倾向于加杠杆，这是资产价格在波动的全过程中，必须需要经历的一个阶段，也是其中的一项一般性规律。当然，这方面的影响并不是单一的，而是一连串的市场反应。比如，在2015年上半年，由于股市的快速上升，再加上融资融券快速增长，共同导致了下半年全国性股灾现象的出现。

(二)基于政策取向提出建议

从国家层面来看，我国应当继续保持对房地产全局性的一种把控，同时进一步强化政策，包括货币政策、税收政策，注重全局发展策略。例如，采取一些调控措施来化解商业地产库存，重点针对符合条件的商业，或者是办公用房等工程建筑项目来重新调整，可将这类用地改造为电商用房，或者是科技研发型的地产公司，也可以是高层次人才住宅公寓。尽可能指导地方(三四线城市)有效降低住宅小区配建商业用地。与此同时，相关的金融配套服务机制也需要完善，比如，加强对首付贷、众筹等新产品的合规监管，以此来达到风险防范的目的，同时还需要将房地产中介服务机构逐步纳入到区域内金融业务的监管体系之内。从房地产开发商、投资者的角度来看，就拿深圳来说，在目前土地市场比较火爆、溢价率急升的严峻情况下，作为房地产的投资者，在做出相应决策的时候，必须充分考虑到企业自身情况，根据企业的实力以及经营管理经验，来做出并选择最合适的拿地策略。深圳与周边的地级市不同，深圳市商品房库存水平低，呈现为供不应求的市场状况，基于此，当地需要加强刚性需求。