[经济分析]聚焦短期消费贷违规进入楼市

一、今年以来居民消费贷大增：表现异常

（一）居民贷款结构变化

1、中长期（主要是按揭）居民贷款同比减少

据中国人民银行的数据显示，今年1-7月月均新增居民中长期贷款（主要是按揭贷款）4677亿，相比去年下半年减少500亿；新增居民中长期贷款占新增贷款的比重（月均）为39%，相比去年下半年下降26%；前三季度，居民中长期贷款新增4.2万亿元，与上年同期持平，按揭贷款貌似得到了控制。

2、短期消费贷款增长迅猛

（1）2017年8月居民短贷增量超去年全年

然而，另一数据表明，今年以来居民短期贷款增长迅猛。2015年底国内短期消费贷款规模为40804.52亿元；2016年底为49139.74亿元，增加8335.22亿元；今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿元，累计同比多增7137亿元；2017年8月，短期消费贷款规模为61828.26亿元，较2016年底增加了1.26万亿元，大幅超出了去年全年8305亿的涨幅。截止前三季度居民短贷累计增长了1.53万亿元，同比增长1.01万亿元，是去年同期的近3倍，占全部新增贷款的比重从去年同期的5%提高到目前的14%左右。

中信固收团队 最值得关注的无疑是增长迅猛的居民短期贷款。今年8月居民中长期贷款占新增贷款比例降至41%，较上月回落14个百分点；然而居民短期贷款的占比提升到20%，较上月提升7个百分点。从规模来看，8月居民短期贷款增加2165亿元，环比、同比分别增加1094亿元、696亿元，是年内的第三高点。

（2）2017年8月居民消费贷增幅高于中长期

海通证券 今年以来，居民新增购房贷款小幅放缓，中长期贷款增速从年初的30%降至26%，增速仍在高位。但同时，居民消费性短期贷款快速增长，今年前8个月，居民新增短期消费贷款1.27万亿元，较年初增幅达到25.68%，远远高于住户部门中长期消费贷款增幅（16.19%）、住户部门总贷款增幅（15.01%）。

图1：消费贷款同比增速

资料来源：wind 国研网整理

（二）短期消费贷异常增长

青岛大学经济学院教授易宪容 消费贷款包括住房按揭贷款、住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。而非住房抵押贷款则包括上学贷款、房屋装修贷款、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。前几年，为了促进中国经济增长模式的转变，扩大内需，国家采取了鼓励居民申请使用消费贷款的优惠政策。2016年全年居民消费贷款也只有8000多亿元。但是，今年国内居民消费贷款却出现了异常增长。从最近央行所公布的数据来看，今年前三季度新增人民币贷款11.16万亿元，同比多增9980亿元。这个数据与国内银行信贷增长最快的2009年全年的9.6万亿元相比，还要多1.5万亿元。而在这些新增的超11万亿人民币贷款中，居民部门新增贷款仍然达到50%。居民短期贷款(主要是居民个人消费贷款)总计新增1.53万亿元，是去年同期的近3倍，占全部新增贷款的比重从去年同期的5%提高到目前的14%左右。

上海易居房地产研究院研究员王梦雯 根据人民银行公布的月度住户短期消费贷款余额环比做差，经季节调整估算出月度新增个人消费贷款。数据显示，3月以来新增住户短期贷款累计10032亿元，比去年全年累计新增8305亿元高出了21%。这一现象，明显属于异常，背后应存违规暗箱操作行为。

（三）消费贷增速与社会消费品零售增长不符

理论上讲，短期消费贷款主要用于居民的日常消费。但是与短期消费贷款大幅度增加相对应的是，社会消费品零售总额一直保持稳定增长。自2016年以来，社会消费品零售总额基本稳定在3万亿上下，并没有因为短期消费贷款的激增而激增。这就说明，这些用于消费性质的短期贷款很可能被用到了其他用途上。

九州证券全球首席经济学家邓海清 2017年一季度居民的消费性支出增速从2016年一季度同比7.89%下降至6.70%，总体呈下降趋势；社会消费品零售和CPI同样未出现明显的回升，说明居民消费并不是刺激消费贷爆发的直接因素。

图2：短期消费贷与社会消费品零售同比增速

资料来源：易居 国研网整理

二、消费贷或违规流入房市背景：楼市监管严查

（一）消费贷大规模流入楼市

房地产调控政策加码、银行信贷收紧，令房贷增量大幅放缓，但与此同时，银行消费类贷款却出现猛增。在消费信贷表现强劲之下，8月居民消费增速却呈现下降态势，是否有消费贷、信用贷等资金违规进入楼市的情况引起业内和监管警惕。

1、新增异常短期消费贷预计有3000亿流入楼市

上海易居房地产研究院研究员王梦雯 按照社会零售额同比走势估算，3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，保守估计其中至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。

德银 过去几个月，中国短期消费贷款突然大幅攀升，年比增幅约35%，占到新增贷款增幅的10%左右。这主要是因为消费者通过消费贷为购房融资。今年至今，1.4万亿元消费信贷中约有2/3用于购买汽车、房屋装修，旅游等正当消费，1/3用于购房，近四千多亿。

青岛大学经济学院教授 易宪容 按照社会零售额同比走势估算，3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额的30%。但是，这可能会低估了消费贷流入房地产市场的数量。因为，以往居民的短期贷款主要是汽车贷款，然而今年前7个月的国内汽车销量没有增长，这意味着居民短贷激增，其中一部分很可能流入了房地产市场。而以同比看，今年的消费贷款多增了近9000亿元。

2、消费贷款异常增加现象主要集中在六个区域

上海易居房地产研究院研究员 王梦雯 全国多个地区都有消费贷款异常增加现象，其中广东、福建、江苏、上海、四川、河北等地区月度新增个人消费贷款5月以来明显攀升。按照其估算的3700亿元新增异常短期消费贷来看，九成新增异常贷款出现在上述地区。

（二）楼市监管与银行供给端共同助推短期消费贷增长

1、房贷收紧致短期消费贷爆发式增长

（1）房贷收紧、借道短期消费贷

自去年9·30楼市调控以来，限购限贷等政策相继推出。从资金端来看，监管层主要通过提高首付比例、控制房贷额度、严格审查购房资格等手段抑制炒房需求。从官方数据来看，按揭贷款得到控制。

深圳市房地产研究中心研究员 李宇嘉 尽管去年四季度以来，连续祭出所谓史上最严厉调控，但目前商品房销售额同比增长依然达到17%。而且，热点城市被抑制后，需求迅速扩散到大城市周边，沿高铁城市，甚至中西部城市等。当购房的紧迫感遇到行政干预导致突然发生房贷中断后，购房者不得不借道消费贷款。

海通证券宏观首席分析师 姜超 短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。地产销售仍在增长，但去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成，导致居民短贷的高增长。

（2）居民贷款趋势逆转时点与“3·17新政”一致

中信证券明明研究团队 居民短期贷款增速与消费统计数据背离，可能流入房地产。结合上半年金融数据和草根调研情况，发现受到限购限贷政策影响，部分居民加杠杆的房地产需求转向消费贷。3月份开始，中长期贷款显著回落，而短期贷款暴增，这一趋势逆转的时点与房地产市场“3·17新政”一致。

2、银行自身原因：供给端助推短期消费贷

对购房者而言，首付款调高，银行房贷变难，资金需求更加紧迫。对银行而言，消费贷利率高于房贷，不少商业银行自然乐见其成。

（1）消费贷呈银行理想业务发展方向

　　华南某城商行金融业务部负责人 去年至今，金融机构的资金成本越来越高，整体利差处于低位，银行本身就有动力做收益率更高的业务。房贷业务虽然资产质量较好，但收益率并不高，且随着房贷业务受限，消费贷将是银行接下来理想的业务发展方向。从去年开始，不少银行在消费贷方面开始发力，产品种类明显增加，推广和额度上也有所倾斜。

招商证券宏观研究员闫玲 随着银行多年的信用累积和互联网、大数据等技术的发展，目前银行对于信用贷的风控能力有所提升，审批流程也得到简化，甚至利率水平也有所下降，银行越来越具备拓展消费贷的客观条件，同时也增强了市场竞争力。

中国地方金融研究院研究员 莫开伟 银行在涉房贷款上表态与实际投放自相矛盾的表现，表明银行与房企之间藕断丝连的关系斩不断理还乱。这种表现或出于应付社会舆论需要，或为寻找信贷出路的需要。总之，它在一定程度上反映出银行在涉房贷款上的一种复杂经营心态。

（2）银行审批不严 贷后监控难

在购房者取得消费贷款后，由于包括信用贷款、抵押贷款两类，其放款方式、贷后管理都不太一样：对于金额比较小（30万以下）、用途不太确定或者比较分散的贷款资金，借款人可以提款、取现，自主支付，虽然银行也要求提供后续的消费凭证，但只要借款人有足够的还款能力，贷后监控就没有那么严格。

对于超过30万元的贷款，银行在放款时会要求只能刷卡或者受托支付，也就是由银行支付给借款人的交易对手，银行自己的系统严格监控卡内交易动向，一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。

华南某股份行信贷业务人士 张洋 客户想把贷款额度套成现金，可以找相关的企业，给企业一定的返点并缴纳税点。对于企业来说只需要帮忙收一下钱就有额外的收入，因此不少企业愿意承担风险并开展类似附加业务。这种操作下银行系统监控的每一笔资金都是合法合规并有明确用途的，钱在银行监控下每一个步骤都是没有问题的，但实际上确实绕开了监控，投入了其他地方，近年因为房地产市场火爆，可能很多资金就流入了房地产市场。

浙江大学研究员 邹永华 银行信贷流入楼市是因为房地产市场具有高资本回报，投资收益较高。另一个潜在原因是，由于房地产贷款市场因行政管控和商业风险考量的原因被压制，难以得到审批，个人消费贷或者经营贷相对容易获批。

中国人民大学国际货币所研究员、苏宁金融研究院特约研究员 李虹含 很多中介会建议购房者通过个人消费贷款筹集首付贷，而银行在受托支付、发票等资质审查方面并不是特别严格，导致出现问题。一些小型城商行及发展个人经营性贷款和个人消费贷款较多、占比较大的银行将成为监管排查的重点。

（三）消费贷进入楼市的方式手段

1、“气球贷”、“循环贷”

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉 为迎合房贷紧缩后的需求，消费贷款越来越“房贷化”。贷款期限上，通过“气球贷”、“循环贷”等消费贷异变，不超过10年的消费贷，期限被延长到了30-40年。比如，“气球贷”的期限可长达40年，具体做法是先贷25年，到期后申请续贷。贷款额度上，通过房屋“高评高贷”(做高红本二手房评估价，增加贷款)、房抵贷(房屋增值部分贷出来)、多张信用卡(每张卡的额度可达30万元)或多家银行申请信用贷腾挪、“先息后本”还款等，贷款额度可达百万元以上。

2、信用贷

海通证券宏观研究 通常居民消费贷会记入个人的征信记录，但是很多银行发明了以信用卡为基础的信用贷，最高额度可以达到30万元，不用任何抵押，只要求稳定收入，而且可以先息后本，这样在央行征信中不显示贷款余额，只显示每月流水，而且由于最初显示的是利息支出，所以可以将个人收入大幅放大，同时申请几家银行的信用贷就可以凑齐购房首付。

3、“蚂蚁搬家”和虚假消费

城商行消费金融部负责人 如果客户刻意用消费贷买房，银行也很难完全防住。购房者在取得消费贷款后，还存在几种规避银行审查的方法，包括“蚂蚁搬家”和虚假消费。前者是指借款人取得小额信用消费贷款后，通过多次跨行转账或者取现，资金在别的银行倒手几次之后，贷款行就难以控制去向了；对于“虚假消费”，虽然银行要求消费贷款借款人提供相关消费凭证，但并不是没有操作空间，有借款人就和交易对手串通，虚构消费合同和发票，银行审查难度尤其大。

（四）短期消费贷违规进入楼市的危害

1、消蚀房地产调控的政策效力

中国地方金融研究院研究员 莫开伟 银行与房企及涉房贷款之间这种藕断丝连的关系，带来的经济负面影响较大，它会使房地产调控的政策效力被消蚀，不利于中央政府构建楼市调控长效机制，最终有让银行信贷资金重聚楼市之虞，会再次加剧楼市泡沫膨胀。

中原地产分析师 张大伟 信贷是决定短期房价的最关键因素，目前信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。决定2017年三季度以后房地产市场走势的核心因素是，个人端看消费抑制程度，企业端看信托抑制程度。但如果消费贷不收紧，房地产调控效果难以落实。从各地开始围堵消费贷政策看，体现了楼市调控是打地鼠，只要冒头就要调控。房地产乱象主要来源银行等金融机构，管住了银行金融，也就管住了房地产。

2、居民部门杠杆增大

　  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉　值得注意的是，逃避额度控制、调控限制的消费贷，正以“房贷化”(即按揭贷款)的趋势，成为居民在楼市“加杠杆”的新渠道。

海通证券首席经济学家姜超 这三年中国居民部门加了20万亿的杠杆，居民部门的总负债已达42万亿，居民负债占居民收入的比重超过90%。

中银金融研究所银行分析师熊启越 信用贷主要是增加了贷款人的杠杆，在现行的房贷制度下，首套房的首付比例是三成，如果首付用信用贷支付，那么实际的贷款比例就在七成之上了。首付比率往往是测度借款人对房价下跌程度抵御能力的重要指标，首付比例越高，其越能忍受房价下跌。信用贷进入房地产市场实际提高了贷款人的杠杆，增加了房地产市场对房价下跌的脆弱性。

中央财经大学银行业研究中心主任 郭田勇 消费贷款违规流入房地产带来巨大风险，房地产调控对购房首付的杠杆乘数是有要求的，因为很多消费贷进入楼市，等于是作为首付了，因为它可能并不是从银行等正规渠道贷款的，变成首付以后，再拿这钱作为首付去银行贷款，此时进一步加大杠杆，也使得整个房地产市场的风险进一步加剧，泡沫进一步严重化。

3、金融体系风险增加

青岛大学经济学院教授易宪容　如果让国内居民非住房按揭的消费贷涌入房地产市场，它给国内金融体系带来的风险可能比住房按揭贷款还要高。一是居民消费性贷款基本上都是短期贷款，如果把短期贷款用作长期购买住房借贷，这就是严重的贷款期限错配，这种情况下只要有一点儿风吹草动，其风险立即会暴露出来。二是消费性贷款可能有抵押品，也可能会没有抵押品，而只是信用授权，比如信用卡消费贷款。如果用信用贷款购买住房，不仅会严重放大居民信用杠杆，也会激励居民放大其金融杠杆，给银行及整个金融体系增加风险。

三、强监管：消费贷四季度或下降

（一）监管层方面：监管加码

目前，监管层仍在加码严查违规信贷进入房地产市场。以南京为起点，各地严查消费贷违规进入楼市的政策不断出现。监管重点在于严查消费贷客户的贷款用途流向，同时缩减消费贷额度和年限。

8月初，江苏省及苏州市监管部门均联合发文要求，辖内各商业银行既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查，又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控，谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款，严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。

9月初，北京市银监局联合央行北京营管部发文，要求辖内各银行对单笔20万以上的个人消费贷、对单笔100万以上的个人经营贷、对单笔20万以上的信用卡透支业务开展自查，其中火热的“房抵贷”产品也被明确提及。

9月下旬，深圳、广州市监管分别发文，重申类似要求。其中广州提出，原则上不发放金额超过100万或期限超过十年的个人综合消费贷。

9月26日，浙江省、江西省同日分别召开监管会议。其中江西省监管要求，辖内各商业银行深入开展自查自纠，全面梳理、核查截至2017年9月20日，单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款、单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途，重点核查是否存在违规进入购房领域问题。

从江苏、北京、深圳三地对消费贷流向房地产下达的通知来看，细则并不相同。北京严查个贷违规购房细则要求银行自查对象为单笔20万以上消费贷，并着重关注房抵贷、短期内办理两笔及以上消费贷款、贷后短期回流至借款人账户等7项特征。深圳细则明确将个人消费贷款最长期限缩短为5年。江苏细则则要求各商业银行建立大额消费信贷投向监测机制，按月向人行和银监局提交报告。

银监会审慎规制局局长肖远企 今年以来银监会通过一系列措施突出重点领域和薄弱环节的风险防控，消费贷领域就是重点关注的领域之一，消费金融是银行业务的一个重点，监管部门鼓励居民利用消费贷用于大宗耐用品、教育和旅游等方面的支出，进一步提高居民的生活水平，但另一方面，我们也要注意要防止居民杠杆率过快地上升，严厉打击首付贷，严查挪用消费贷款的资金。银行发展消费贷业务必须按规定规范运作，全面真实评估消费者的偿还能力，不能为了业务而推高债务杠杆率，更不能助长房地产领域的泡沫。

青岛大学经济学院教授易宪容　当前的金融领域，防范与控制国内金融体系风险是重头戏。所以，对于消费贷进入房地产市场的行为，监管部门一点都不会掉以轻心，加强监管也就是必然之举了。

同策咨询研究部总监张宏伟 接下来，更多城市会集中严查此类违规行为。

中信证券分析师章立聪 9月以来，北京、江苏、深圳、广州等地监管部门先后发文要求严查消费贷，接下来消费贷将是整治重点。

（二）银行方面：提高申请条件、跟踪资金走向

银监会审慎规制局局长 肖远企 近年来银行业消费贷增速较快，目前监管所关注的，一是要跟踪资金使用去向，看是否用于消费行为；二是要遵守消费贷款的有关规定，每一笔贷款有限额；三是看消费者是否有还款能力。

1、提高申请条件：额度下行，利率上行

某股份行北京某支行个贷业务人士 消费贷准入条件更加严格，9月之前一般只需要基本工作证明材料就可申请，现在还要求北京本地连续一年社保、公积金缴纳记录，并对公积金存缴金额和月收入都有了明确的限制。并且此前消费贷款额度原则上上限为100万，现在已经调整为30万。

消费贷被戴上“紧箍咒”，部分银行在提高消费贷申请条件的同时，也上调了利率、降低额度和年限，并开始要求借款客户提交消费证明材料。

华南某股份行个贷业务人士 消费贷目前确有额度下行，利率上行的趋势，一方面本身银行额度已经紧张，再加上政策严格控制消费贷流向房贷，银行对于大额的消费贷审批更为谨慎，另一方面目前看消费贷的需求依然不少，银行本身资金成本也在抬升，银行也会倾向利率高的业务，但是具体是否上调，上调多少，各家银行并不相同。

深圳大多数银行已将长期消费贷年限由30年调至5年，部分银行由于额度紧张或风控原因，在5年基础上进一步缩短年限甚至暂停消费贷。同时还规定不得以二次抵押来发放个人消费贷款。

2、已发未收消费贷：跟踪资金

银行方面已经加紧对已发放未收回消费贷款的审查。尽管大额贷款、小额贷款在审查方式上略有区别，但都以查验消费凭证、贷后回访为主，一旦发现疑点贷款且借款人无法证明真实消费用途，银行将立刻收贷、罚息；而对已还款的消费贷款，银行同样会再核查，并对可疑贷款的借款人进行风险提示。

银监会审慎规制局局长肖远企 银行每发放一笔贷款，都要进行“三查”，贷前审查、贷中检查、贷后继续跟踪检查。消费贷款也不例外，在发放贷款之前，主要是审查贷款的用途和借款人的偿还能力。贷中要监测资金流向，看资金是不是用于当时申请贷款的项目和用途，用的情况怎么样。贷后还要跟踪贷款的使用情况和借款人的还款能力。

中信银行资产负债部 对于监管采取的措施，加强贷款真实背景的调查，严格用途管理；并出台相关办法，丰富贷款应用场景，加强受托支付管理，防止贷款资金进入房市、股市。

民生银行 将加强对消费贷款贷前交易背景真实性的审查，明确消费信贷资金严禁流入房地产市场，强化贷中资金流向和贷后资金用途管控；同时，通过升级优化风险监测系统，提升监测分析的广度、深度以及自查自检的频度，建立信贷资金流向监测、分析、预警的常态化机制等。

（三）起效还需传导时间预计四季度回落明显

央行公布的9月金融数据显示，9月新增居民短期贷款2537亿元，同比增长1822亿元，环比增长372亿元。虽然9月短期消费贷款增长规模仍值得关注，但增速已经有所放缓，且新增居民短期贷款占比整体信贷规模占20%，较8月持平。

近期监管部门和银行虽然加大了对短期消费贷款资金用途的审查，但政策落地并反映到数据上还需要传导时间，预计四季度短期消费贷款增速会有更明显的回落。

联讯证券李奇霖钟林楠 “消费贷”未来大概率会出现回落。

华泰证券首席宏观分析师李超 伴随着房地产调控和监管部门严查居民消费贷流入房地产市场，居民新增贷款在四季度将会受到冲击。